Κτηματαγορά: Ανακάμπτουν οι αγοραπωλησίες [πίνακας τιμών]

Κτηματαγορά: Οι τιμές των ακινήτων όλο και αυξάνονται τα τελευταία 6 χρόνια, μήπως είναι ώρα να πουλήσουμε; Με τις τιμές κοντά στα ιστορικά υψηλά τους, να έχουν ξεπεράσει το 80% των τιμών του 2007, οι περισσότεροι που είναι σε θέση να πουλήσουν θα μπορούσαν να βγάλουν σημαντικό κέρδος. Δεν είναι υπερβολή ότι σε σχέση με το 2017 κάποιοι έχουν ήδη υπερδιπλασιάσει την επένδυσή τους.

Σε όρους μέσων τιμών, τα Εξάρχεια κερδίζουν έως και 236,44%, οι Αμπελόκηποι έως και 214,9% και η Αγία Παρασκευή έως 169,12%. Η αγορά δεν κινείται ομοιόμορφα και κάποιες περιοχές έχουν άνοδο, κάποιες άλλες… εκτόξευση. Κανείς δεν ξέρει πόσο ακόμα θα αυξηθούν, ενώ οι μεσίτες και οι μεγάλοι επενδυτές στην αγορά εκτιμούν σταθεροποίηση τιμών μέσα στα επόμενα δύο χρόνια. Το παρόν δεν έχει σκοπό επενδυτικής συμβουλής. Είναι περισσότερο μία θεωρητική άσκηση, δεδομένης της μεγάλης ανόδου των τιμών, πόσο έχουν κερδίσει σε όρους αξίας όσοι έχουν επενδύσει σε ακίνητα; Η απάντηση είναι πολλά… Ειδικά όσοι αγόρασαν ακίνητο την περίοδο από το 2010 έως το 2017, όταν οι τιμές είχαν καταρρεύσει. Σύμφωνα με τα στοιχεία τιμών διαμερισμάτων της ΤτΕ, στο τέλος Ιουνίου οι τιμές ήταν στο 90,6% του 2007. Στο 95,1% για τα νεόδμητα έως 5 ετών. Κατά περιοχή, στο 96% είναι η Αθήνα, στο 85,2% η Θεσσαλονίκη και στο 85,7% οι άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας. Το 2007 είναι σημαντικό έτος γιατί τότε τα ελληνικά ακίνητα χτύπησαν ρεκόρ υψηλότερων τιμών. Σε μεγαλύτερο βάθος σύγκρισης, τα διαμερίσματα είναι στο 232,1% των τιμών του 1997.

Κτηματαγορά: Γιατί ακρίβυναν τα ακίνητα

Σημαντικό ότι όλοι συμφωνούν σε τάση σταθεροποίησης κοντά στις σημερινές τιμές και κανείς δεν μιλά για πτώση. Μία αγορά που έχει αποδειχθεί ανθεκτική ξανά και ξανά, περνώντας μέσα από κρίσεις, όπως η πανδημία και ο πόλεμος στην Ουκρανία, χωρίς να κάνει ούτε βήμα πίσω. Κάθε χρόνο, οι τιμές ανεβαίνουν. Κάθε φορά που ανεβαίνουν ακούει κανείς τους ανήσυχους ψιθύρους περί «φούσκας» στην αγορά να φουντώνουν όλο και περισσότερο. Οι ειδικοί το έχουν απαντήσει. «Δεν υπάρχει φούσκα», λένε σε κάθε ευκαιρία και αυτό για πολλούς λόγους που περιγράφονται σε όλες τις κλαδικές εκθέσεις. Κυρίως γιατί οι τιμές είχαν μειωθεί λόγω κρίσης και ακόμα δεν έχουν φτάσει στα φυσικά όριά τους.

Επίσης, τα ελληνικά ακίνητα, συνολικά, παραμένουν πολύ φθηνότερα από ό,τι τα αντίστοιχα ευρωπαϊκά. Το κύριο αίτιο της ανόδου των τιμών, σύμφωνα με τους μεσίτες, είναι ο λεγόμενος «στραγγαλισμός της προσφοράς». Δηλαδή υπάρχει πολύ μικρή προσφορά σε σχέση με τη ζήτηση, που σημαίνει ότι τα ακίνητα προς πώληση είναι πολύ λίγα για να καλύψουν όσους θέλουν να αγοράσουν. Οφείλεται κυρίως στο «πάγωμα» της οικοδομής μέσα στην περίοδο των μνημονίων. Η οικοδομή μπορεί να επανήλθε από το 2017 και μετά, να υπάρχουν όλο και περισσότερα νεόδμητα, όμως δεν είναι αρκετά για να συγκρατήσουν τις τιμές. Στις δυνάμεις που συνεχίζουν να τις τραβούν προς τα πάνω, η αυξημένη ζήτηση και η άνοδος των τιμών στις πρώτες ύλες. Για διαφορετικούς λόγους, τόσο η πανδημία όσο και ο πόλεμος στην Ουκρανία ενισχύσανε την άνοδο.

Κτηματαγορά: Πιο ακριβά κατά 67,2% τα πωλητήρια στο κέντρο της Αθήνας, σήμερα

Η αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης από το 2018 έως και σήμερα είναι εντυπωσιακή. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών του Spitogatos (SPI), που καταγράφει τη χρονική εξέλιξη των τιμών στην εγχώρια αγορά ακινήτων με βάση πραγματικά δεδομένα αγγελιών από τη ιστοσελίδα αγγελιών ακινήτων του, βλέπουμε σωρευτική άνοδο 67,2% στο κέντρο της Αθήνας, 53% στα νότια, 33,8% στα βόρεια και 44,3% στα δυτικά.

Στον Πειραιά η άνοδος φτάνει το 48,1%, ενώ στο υπόλοιπο Αττικής το 18,9%.

Στον Δήμο Θεσσαλονίκης φτάνει το 88,9%. Αυτό αφορά το σύνολο των περιοχών και όχι κάθε ακίνητο, καθώς η ζήτηση έχει τους δικούς της κανόνες. Κάποια ανακαινισμένα ή νεόδμητα ακίνητα τα θέλουν πολλοί, με αποτέλεσμα οι τιμές να εκτοξεύονται, ενώ κάποια άλλα πωλούνται δύσκολα. Μεγάλη άνοδος καταγράφεται σε περιοχές που υπάρχουν πολλά μέσα μεταφοράς, κάτι που εντοπίζεται και στη Θεσσαλονίκη στις περιοχές των νέων σταθμών μετρό.

Κτηματαγορά: «Ανηφόρα»

Στους Αμπελόκηπους η μέση τιμή ανά τ.μ. κυμαίνεται αυτή την περίοδο κοντά στα 2.283 ευρώ, με άνοδο 9% σε σχέση με πέρυσι την ίδια περίοδο και μείωση κατά 10,56% της ζήτησης σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα. Στην Αγία Παρασκευή η μέση τιμή ανά τ.μ. φτάνει τα 2.893 ευρώ και έχει ανέβει κατά 11,00% σε σχέση με πέρυσι, αν και έχει πέσει κατά 4,19% τις τελευταίες 30 ημέρες. Τάση που η αγορά βλέπει και στο Γαλάτσι με μέση τιμή 1.860 ανά τ.μ. και μεταβολή της μέσης τιμής κατά 5% σε ένα έτος. Η ζήτηση έχει μειωθεί κατά 15,93% σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα.

Ισχυρή άνοδο σε σύγκριση έτους έχει το Αιγάλεω με μέση τιμή ανά τ.μ. στα 1.614, άνοδο στο έτος 18% και πτώση 30 ημερών στη ζήτηση στο 13,95%, Στα Βριλήσσια η μέση τιμή ανά τ.μ. είναι κοντά στα 3.038 ευρώ, με άνοδο 13% στο σε σχέση με πέρυσι και μείωση 11,47% στη ζήτηση, σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα. Στη Νέα Ιωνία η μέση τιμή είναι κοντά 2.040 ανά τ.μ. Με μεταβολή τιμής +13% σε ένα έτος και πτώση ζήτησης λίγο πάνω από 18% τον τελευταίο μήνα.

Παρόμοια η εικόνα στη Θεσσαλονίκη, με τις πωλήσεις κατοικιών στον Εύοσμο να έχουν μέση τιμή ανά τ.μ 1.288 ευρώ, άνοδο της τάξης του 12% σε ένα έτος, την ώρα που τον τελευταίο μήνα η ζήτηση έχει πέσει σχεδόν 29%. Σε μικρή σχετικά απόσταση, στη Σταυρούπολη Θεσσαλονίκης, η μέση τιμή για κατοικίες προς πώληση είναι κοντά στα 1.168 ευρώ ανά τ.μ., με μια αύξηση 8,85% σε σύγκριση με τον Οκτώβριο 2022 (1.073 ευρώ/τ.μ.). Στην υπόλοιπη Ελλάδα υπάρχει σημαντική διακύμανση, κυρίως στις μεγάλες πόλεις, όπου η ζήτηση αυξάνεται περισσότερο.

Στην Πάτρα η μέση τιμή ανά τ.μ. φτάνει κοντά στα 1.082 ευρώ, με άνοδο της τάξης του 9% σε σύγκριση έτους, ενώ η ζήτηση έχει πέσει κάτι παραπάνω από 11% μέσα στις τελευταίες 30 ημέρες. Στη Λάρισα η μέση τιμή για κατοικίες προς πώληση φτάνει τα 1.291 ανά τ.μ., με αύξηση 7,4% σε σύγκριση με τον Οκτώβριο 2022 (1.202 ευρώ/τ.μ.).

Τα κλειστά σπίτια ανεβάζουν πωλητήρια και μισθωτήρια

 «Μόνο αν αυξηθούν τα ακίνητα, μπορεί να πέσουν οι τιμές», μας λένε οι μεσίτες, όμως υπάρχουν ακίνητα; Οι αριθμοί αλλάζουν, ανάλογα με την πηγή των στοιχείων, όμως υπάρχει ένα μεγάλο «στοκ» ακινήτων που έχουν βγει εκτός αγοράς. Σύμφωνα με τους ειδικούς, είναι από 700.000 μέχρι και 1 εκατ. ακίνητα που μένουν κλειστά. Κάποια γιατί χρειάζονται ανακαίνιση και οι ιδιοκτήτες τους δεν έχουν τη δυνατότητα να την κάνουν, άλλα γιατί έχουν μπλέξει σε νομικές υποθέσεις και άλλα γιατί έχουν περάσει σε πολλούς ιδιοκτήτες (συνήθως κληρονόμους) που δεν μπορούν να συμφωνήσουν στο πώς θα τα αξιοποιήσουν. Μαζί με όσα έχουν δεσμευτεί λόγω χρεών, ένα μεγάλο μέρος της ελληνικής αγοράς μένει «εκτός παιχνιδιού», συμβάλλοντας στην αύξηση των τιμών στα διαθέσιμα ακίνητα. Αυτό έχει επίπτωση τόσο στις αγοραπωλησίες όσο και στις τιμές των ενοικίων.

ΔΙΑΦΟΡΑ ΜΕΣΩΝ ΤΙΜΩΝ 2017-2023

*Πηγή: Επεξεργασία στοιχείων πωλήσεων 2017-2022 RE/MAX Ελλάς, στοιχεία αγγελιών ακινήτων (xe.gr, indomio.gr)

 ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΜΕΣΗΣ ΤΙΜΗΣ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Πηγή: Στοιχεία αγγελιών (07.11.2023)

ΔΕΙΚΤΕΣ ΤΙΜΩΝ ΟΙΚΙΣΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΥΓΚΡΙΣΗ Β΄ ΤΡΙΜΗΝΩΝ

Πηγή: ΤτΕ

 ΠΟΣΟΣΤΟ ΤΙΜΩΝ ΣΕ ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΤΟ ΡΕΚΟΡ ΤΟΥ 2007 (2007=100)

Πηγή: ΤτΕ