Από τις 11 Δεκεμβρίου 2023, η νομοθεσία για τις αγοραπωλησίες ακινήτων έχει αλλάξει δραματικά, εισάγοντας αυστηρούς κανόνες σχετικά με τη χρήση μετρητών. Οι νέοι κανόνες στοχεύουν στη διαφάνεια και τον περιορισμό της φοροδιαφυγής, καθιστώντας υποχρεωτική την εξόφληση των τιμημάτων μέσω τραπεζικών μέσων πληρωμής.
Αγοραπωλησίες ακινήτων: Τι ισχύει για τη χρήση μετρητών
Σύμφωνα με τη νέα νομοθεσία:
- Όλα τα συμβόλαια που συνάπτονται μετά τις 11 Δεκεμβρίου 2023 πρέπει να αναφέρουν ρητά την εξόφληση του τιμήματος μέσω τραπεζικών μέσων πληρωμής. Συμβόλαια που δεν περιλαμβάνουν αυτή τη ρήτρα θεωρούνται άκυρα και δεν μπορούν να μεταγραφούν στα αρμόδια βιβλία.
- Οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται να καταγράφουν τον τρόπο πληρωμής στο συμβόλαιο, αποκλειστικά μέσω τραπεζικών συναλλαγών.
- Παραβάσεις της νομοθεσίας επιφέρουν πρόστιμα που ξεκινούν από 10.000 ευρώ και φτάνουν έως τις 500.000 ευρώ ανάλογα με την αξία της συναλλαγής.
Εξαιρέσεις που επιτρέπουν τη χρήση μετρητών
Η ΑΑΔΕ εξέδωσε διευκρινιστική εγκύκλιο που ορίζει τις περιπτώσεις στις οποίες η πληρωμή με μετρητά παραμένει νόμιμη, ακόμη και μετά τις 11 Δεκεμβρίου 2023. Οι βασικές εξαιρέσεις περιλαμβάνουν:
- Συμβόλαια βάσει προσυμφώνων προγενέστερης ημερομηνίας: Εάν το προσύμφωνο έχει συνταχθεί πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2023, η πληρωμή μπορεί να γίνει με μετρητά.
- Πράξεις εξόφλησης ή άρσης αιρέσεων: Πράξεις εξόφλησης που συντάσσονται σε εκτέλεση προσυμφώνου ή οριστικού συμβολαίου που έχουν υπογραφεί πριν την έναρξη ισχύος της νέας διάταξης.
Αγοραπωλησίες ακινήτων: Παραδείγματα εφαρμογής
Παράδειγμα 1: Στις 2 Νοεμβρίου 2023, προκαταβλήθηκε μετρητοίς το 50% του τιμήματος για ακίνητο και συνετάγη ιδιωτικό συμφωνητικό. Στις 24 Ιανουαρίου 2024, ολοκληρώθηκε η αγοραπωλησία με το υπόλοιπο 50% να εξοφλείται μέσω τραπεζικού εμβάσματος. Το συμβόλαιο είναι έγκυρο, καθώς η προκαταβολή έγινε πριν την εφαρμογή του νέου νόμου.
Παράδειγμα 2: Στις 23 Οκτωβρίου 2023 υπεγράφη προσύμφωνο αγοραπωλησίας και στις 6 Φεβρουαρίου 2024 υπεγράφη το οριστικό συμβόλαιο με την εξόφληση του τιμήματος σε μετρητά. Το συμβόλαιο είναι έγκυρο, δεδομένου ότι το προσύμφωνο είχε συνταχθεί πριν την 11η Δεκεμβρίου 2023.
Παράδειγμα 3: Στις 4 Σεπτεμβρίου 2023 υπεγράφη συμβόλαιο με όρο διαλυτικής αίρεσης σε περίπτωση μη εξόφλησης έως τις 26 Ιανουαρίου 2024. Το 50% του τιμήματος καταβλήθηκε με μετρητά την ημέρα υπογραφής, ενώ το υπόλοιπο εξοφλήθηκε μέσω τραπεζικού μέσου στις 26 Ιανουαρίου 2024. Η πράξη εξόφλησης που συντάχθηκε την 1η Φεβρουαρίου 2024 θεωρείται νόμιμη.
Τι να προσέχουν οι συμβαλλόμενοι
Οι πολίτες που σχεδιάζουν αγοραπωλησίες ακινήτων θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τους νέους κανόνες και να διασφαλίζουν ότι οι πληρωμές καταγράφονται μέσω τραπεζικών συναλλαγών. Συμβολαιογράφοι και δικηγόροι πρέπει επίσης να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί, ώστε να αποφεύγονται άκυρες συμφωνίες και αυστηρά πρόστιμα.
Με την εφαρμογή αυτών των κανόνων, το πλαίσιο για τις αγοραπωλησίες ακινήτων γίνεται πιο αυστηρό, αλλά και πιο διαφανές, εξασφαλίζοντας την ορθή τήρηση της νομοθεσίας.