Στις 19 Νοεμβρίου 2024, το Υπουργείο Οικονομικών εξέδωσε νέα απόφαση που επιφέρει σημαντικές αλλαγές στον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, τόσο εντός όσο και εκτός του αντικειμενικού συστήματος. Η απόφαση, υπογεγραμμένη από τους Κωστή Χατζηδάκη και Χρίστο Δήμα, διευκρινίζει θέματα όπως η πρόσοψη, οι υπόγειοι χώροι, η παλαιότητα και οι συντελεστές αξιοποίησης οικοπέδων.
Πρόσοψη ακινήτου
Ως προσόψεις ενός ακινήτου θεωρούνται οι πλευρές του που διαθέτουν άνοιγμα (παράθυρο, πόρτα ή προθήκη) σε δρόμο, στοά ή στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Για τα υπόγεια, εάν η οροφή τους βρίσκεται κάτω ή στο επίπεδο του εδάφους, η ύπαρξη φεγγίτη δεν λογίζεται ως άνοιγμα. Στα οικόπεδα, προσόψεις θεωρούνται οι πλευρές που συνορεύουν με κοινόχρηστους χώρους.
Ορισμός υπογείου
Υπόγειο χαρακτηρίζεται ο όροφος ή τμήμα ορόφου που αναφέρεται ως τέτοιο στην οικοδομική άδεια, στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή σε οποιονδήποτε τίτλο κτήσης. Εάν δεν υπάρχουν τα παραπάνω, απαιτείται βεβαίωση από την αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία ή από αρμόδιο μηχανικό. Η προσκόμιση αποδεικτικών στοιχείων είναι απαραίτητη, εκτός εάν ο υπόγειος χώρος έχει είσοδο αποκλειστικά από το κεντρικό κλιμακοστάσιο ή από εσωτερικό ισόγειο χώρο ή είναι χώρος στάθμευσης.
Ημιυπόγειοι χώροι
Οι ημιυπόγειοι χώροι θεωρούνται ισόγειοι, εκτός αν αποδεικνύεται, με βεβαίωση της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας ή αρμόδιου μηχανικού, ότι είναι υπόγειοι.
Υπολογισμός παλαιότητας ακινήτου
Η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται δύο χρόνια μετά την έκδοση ή την τελευταία αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας και εκφράζεται σε ακέραιο αριθμό ετών. Χρονικό διάστημα μικρότερο του εξαμήνου δεν λαμβάνεται υπόψη, ενώ μεγαλύτερο λογίζεται ως έτος.
Ακίνητα χωρίς οικοδομική άδεια
Εάν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, η παλαιότητα υπολογίζεται από τη χρονολογία κατασκευής, η οποία αποδεικνύεται με δημόσια έγγραφα όπως προγενέστερος τίτλος κτήσης, νομιμοποίηση αυθαιρέτου ή έναρξη ηλεκτροδότησης.
Αυθαίρετες κατασκευές
Η παλαιότητα αποδεικνύεται με τη βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου στις ισχύουσες διατάξεις περί ρύθμισης αυθαιρέτων, συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής. Για αυθαίρετες κατασκευές σε παραδοσιακό οικισμό, εφόσον έχει καταβληθεί το 30% του ειδικού προστίμου και έχει εκδοθεί πιστοποιητικό πληρότητας ταυτότητας κτιρίου, ως χρόνος παλαιότητας λαμβάνεται αυτός που αναφέρεται στο φύλλο καταγραφής.
Ημιυπαίθριοι χώροι και σοφίτες
Για τακτοποιήσεις με τον ν.3843/2010, η παλαιότητα αποδεικνύεται με το έντυπο που φέρει τις σχετικές σφραγίδες από το αρμόδιο πολεοδομικό γραφείο.
Ανακαίνιση ακινήτου
Άδειες αλλαγής χρήσης ή ανακαίνισης δεν επηρεάζουν τον υπολογισμό της παλαιότητας. Εάν θίγεται ο φέρων οργανισμός, η παλαιότητα υπολογίζεται δύο χρόνια μετά την έκδοση της σχετικής άδειας. Ο συντελεστής παλαιότητας εφαρμόζεται μόνο σε πλήρως αποπερατωμένα κτίσματα.
Συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (Σ.Α.Ο.)
Οι Σ.Α.Ο. που αναγράφονται στους πίνακες τιμών ταυτίζονται με τους συντελεστές δόμησης (Σ.Δ.). Εάν το οικόπεδο δεσμεύεται από πολεοδομικές ή άλλες διατάξεις, για τον υπολογισμό της αξίας του οικοπέδου λαμβάνεται υπόψη ο Σ.Α.Ο. που μπορεί ή έχει ήδη πραγματοποιηθεί. Η ρύθμιση αυτή δεν εφαρμόζεται όταν υπάρχει δυνατότητα μεταφοράς του Σ.Δ. σε άλλο ακίνητο ή σε περιοχές όπου ο Σ.Δ. διαφέρει ανάλογα με τη χρήση του οικοπέδου.
Απαλλοτριωτέα ακίνητα
Απαιτείται πρόσφατο έγγραφο από την αρχή που κήρυξε την απαλλοτρίωση, το οποίο να επιβεβαιώνει την κήρυξη, τη μη ανάκληση και την επιφάνεια των απαλλοτριωτέων τμημάτων. Σε απαλλοτριωτέο ακίνητο που έχει χαρακτηρισθεί και ως διατηρητέο, εφαρμόζεται μόνο ο συντελεστής.