Για πρώτης κατηγορίας γραφεία και καταστήματα “οργώνουν” την αγορά οι παραδοσιακοί παίκτες, δηλαδή, ως επί το πλείστον, οι εταιρείες επένδυσης σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), αλλά και funds που διαθέτουν σημαντικά κεφάλαια προς διάθεση. Ο λόγος; Τα καινούργια κτήρια παραμένουν λιγοστά, με νεοεισερχόμενα στην αγορά ακινήτων σχήματα να “χτυπούν” τα καλά επαγγελματικά ακίνητα, σε υψηλές τιμές και σε αποδόσεις (yields) που παραπέμπουν σε εποχές πριν από την κρίση.
Πλειοδοσία
Η υψηλή ζήτηση που συγκεντρώνει το προς πώληση χαρτοφυλάκιο πέντε ακινήτων της Alpha Bank, που εκτιμάται ότι θα αλλάξει χέρια προς 90 εκατ. ευρώ, αποδεικνύει την ολική επαναφορά των υψηλών προδιαγραφών επαγγελματικών ακινήτων. Ουσιαστικά, όπως εξηγούν οι ειδικοί, η μάχη για τα “φιλέτα” έχει οδηγήσει σε μία πλειοδοσία προσφερόμενων τιμών στις οποίες πραγματοποιούνται τα deals. Ως αποτέλεσμα, συμπιέζονται οι αποδόσεις, καθώς τα ενοίκια δεν αυξάνονται και “δεν θα μπορούσαν να αναπροσαρμοστούν σημαντικά προς τα πάνω”, όπως αναφέρουν μεσίτες, δεδομένου ότι τα θεμελιώδη μεγέθη (π.χ. ακαθάριστο διαθέσιμο εισόδημα, κύκλος εργασιών λιανικής) της ελληνικής οικονομίας δεν έχουν βελτιωθεί σημαντικά.
“Το 2018 η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων εμφάνισε ανοδικές τάσεις και στις τιμές και στα ενοίκια των ακινήτων. Η αγορά εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από το μεγάλο απόθεμα δεύτερης και κατώτερης κατηγορίας ακινήτων και την αδυναμία των τραπεζών να χορηγήσουν νέα δάνεια. Παρόλα αυτά, το τοπίο φαίνεται να αλλάζει, νέες κατασκευές προγραμματίζονται και εκδηλώνεται ενδιαφέρον ξένων θεσμικών επενδυτών καθώς και ξένων αγοραστών να επενδύσουν στον εγχώριο τομέα των ακινήτων όπου οι αποδόσεις είναι υψηλότερες από άλλες ευρωπαϊκές αγορές” σημειώνει η Briq Properties ΑΕΕΑΠ στην οικονομική έκθεση του 2018.
Α. Καρυτινός: “Συναλλαγές σε αποδόσεις μικρότερες από 6%”
Υψηλών προδιαγραφών ακίνητα αναζητά η μεγαλύτερη εγχώρια ΑΕΕΑΠ, η Εθνική Πανγαία, η οποία λόγω του μεγάλου χαρτοφυλακίου της, αξίας της τάξης των 1,7 δισ. ευρώ, προχωρά σε επιλεκτικές κινήσεις στην εγχώρια αγορά, αναζητώντας ευκαιρίες στο εξωτερικό. Προς την κατεύθυνση αυτή, η εισηγμένη από κοινού με την Invel -με αναλογία 90%-10%-προχωρούν στην απόκτηση του ξενοδοχείου Χίλτον στην Λευκωσία. Η εταιρεία, αρχές του μήνα, ολοκλήρωσε και την εξαγορά του κτηρίου γραφείων City Tower στη Σόφια σε τίμημα 40,6 εκατ. ευρώ.
“Στα καταστήματα καταγράφεται ισχυρή ζήτηση κατά βάση για ποιοτικά και μικρού μεγέθους ακίνητα, ενώ οι αποδόσεις κινούνται πτωτικά και σε περιπτώσεις ακινήτων με ιδιαίτερη προβολή και εμπορικότητα έχουν σημειωθεί συναλλαγές ακόμα και κάτω από 6%. Θα λέγαμε ότι οι αποδόσεις έχουν επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα, κάτι που δεν συμβαίνει με τις τιμές των ενοικίων, οι οποίες- με εξαίρεση ορισμένες εμπορικές αρτηρίες, όπως η οδός Ερμού- έχουν μεγάλη απόκλιση σε σχέση με το peak της αγοράς ακινήτων. Το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης προέρχεται από τις εταιρείες επένδυσης σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), κυρίως τις πιο μικρές, οι οποίες επιδιώκουν να ενισχύσουν το χαρτοφυλάκιό τους με μικρού μεγέθους ιδιοκτησίες. Βέβαια, αυτού του είδους τα ακίνητα βρίσκονται στο στόχαστρο και ιδιωτών, οι οποίοι διαθέτουν ρευστότητα που επιθυμούν να διοχετεύσουν στο real estate.
Αντίστοιχα για τα γραφεία προς το παρόν οι αποδόσεις είναι σε επίπεδα άνω του 7% στη μεγάλη πλειοψηφία των συναλλαγών και οι αγοραστές είναι τόσο οι ΑΕΕΑΠ όσο και ξένα funds που εισέρχονται στην ελληνική αγορά” σημειώνει στο Capital.gr ο Άρης Καρυτινός, Διευθύνων Σύμβουλος της Εθνικής Πανγαία.
Τ. Καζίνος: “Μειωμένο το απόθεμα καλών ακινήτων”
Πρώτης κατηγορίας ακίνητα επιλέγει και η Trastor, η οποία φέτος αγόρασε, προς 682,5 χιλ. ευρώ, και τον δεύτερο όροφο, επιφάνειας 211,6 τ.μ., του κτηρίου στις οδούς Φιλελλήνων και Όθωνος στην Αθήνα, με τον τρίτο, τέταρτο και πέμπτο όροφο να βρίσκονται, ήδη, στην ιδιοκτησία της. Στο χαρτοφυλάκιό της ακόμη ενέταξε εμπορικό κατάστημα στον πεζόδρομο της οδού Βουκουρεστίου 24, συναλλαγή της οποίας η αξία ανήλθε σε 6 εκατ. ευρώ.
“Τα καλής ποιότητας καταστήματα και γραφεία, των οποίων το απόθεμα είναι περιορισμένο, βρίσκονται στο επίκεντρο των επενδυτών. Η διαχείριση των κόκκινων δανείων θα αυξήσει την προσφορά των προς πώληση καταστημάτων και γραφείων, αλλά τα υψηλών προδιαγραφών ακίνητα θα παραμείνουν λιγοστά και συνεπώς η ζήτηση γι’ αυτά μεγάλη. Την ίδια στιγμή, παρατηρούμε την ύπαρξη στρεβλώσεων, που σχετίζονται με εξαγορές ακινήτων σε τιμές και αποδόσεις που, ίσως, να μην αντιστοιχούν στα πραγματικά δεδομένα της αγοράς” αναφέρει ο Τ. Καζίνος διευθύνων σύμβουλος της Trastor.
Του Δημήτρη Δελεβέγκου