Συνεχίστηκε το ράλι στις τιμές των ακινήτων το 2023 σε όλη την Ελλάδα
Ακριβότερα ακίνητα, μεγαλύτερη ζήτηση και περισσότερες αγοραπωλησίες είχαμε το 2023, σύμφωνα με δημοσίευμα του «Ελεύθερου Τύπου». Φέτος, οι ειδικοί βλέπουν την ανοδική τάση της αγοράς να συνεχίζεται, επιβεβαιώνοντας τις προβλέψεις πως το 2024 έχει όλες τις προϋποθέσεις να κλείσει με ακόμα υψηλότερες επιδόσεις από το προηγούμενο έτος.
Η μέση αύξηση τιμής διαμορφώθηκε στο 12% για όλες τις κατηγορίες ακινήτων ανεξαρτήτως έτους κατασκευής, ενώ ανάλογα με την ηλικία των ακινήτων τα νεόδμητα (έως 5 ετών) έγιναν ακριβότερα κατά 11%, ενώ στα παλαιότερα η μέση τιμή είχε αύξηση κατά 13%. Τα στοιχεία που βασίζονται σε ολοκληρωμένες αγοραπωλησίες δίνουν την εικόνα της αγοράς με μεγαλύτερη ακρίβεια απ’ ό,τι αυτά των αγγελιών, καθώς περιγράφουν μία τελική κατάσταση, σχετικά με το πόσα και πόσο πουλήθηκαν τα ακίνητα το 2023 και όχι μόνο την ψυχολογία της αγοράς, δηλαδή το πόσο τιμολογούν τα ακίνητά τους οι ιδιοκτήτες στις αγγελίες.
Έρευνα
Σύμφωνα με έρευνα της RE/MAX Ελλάς, ακόμα και αν τα ακίνητα έγιναν ακριβότερα πέρυσι, οι μεσίτες είδαν τις πωλήσεις να ανεβαίνουν κατά 26,14% σε αξία και 14,24% σε συναλλαγές (πράξεις).
Οι αναλυτές εκτιμούν ότι η αύξηση αυτή οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στην αυξημένη ζήτηση, στη σταδιακά βελτιωμένη αγοραστική δύναμη του Ελληνα καταναλωτή μετά το πέρας των Μνημονίων και της υγειονομικής κρίσης του κορονοϊού, την αναζήτηση για καλύτερες και πιο ποιοτικές κατοικίες, αλλά και στο ότι ο Ελληνας εξακολουθεί να εμπιστεύεται το ακίνητο ως την πιο ασφαλή επένδυση.
Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, ειδικά για τις τιμές των διαμερισμάτων, το 2023 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 13,4% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,9% το 2022 και 7,6% το 2021. Οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (ηλικίας άνω των 5 ετών) το 2023 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 14,2%, ελαφρώς υψηλότερο σε σχέση με αυτόν των νέων διαμερισμάτων (12,4%).
Από τη μία πλευρά, η άνοδος των τιμών είναι θετική εξέλιξη για όσους βλέπουν τις περιουσίες τους να αυξάνονται, όπως και για την οικονομία, καθώς σε συνδυασμό με τη μεγάλη ζήτηση οδηγεί σε άνοδο στις εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό. Από την άλλη πλευρά, κάνει δυσκολότερη την αγορά κατοικίας για τον μέσο εργαζόμενο, καθώς το μέσο εισόδημα δεν παρουσιάζει ανάλογη αύξηση. Σε κάθε περίπτωση, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα εξακολουθεί να αποτελεί έναν από τους βασικούς πυλώνες της οικονομίας και έπειτα από μια περίοδο οικονομικής αστάθειας και ύφεσης, η αγορά του real estate στην Ελλάδα βρίσκεται σε φάση ανάκαμψης.
Ώθηση
Οι μεσίτες εκτιμούν ότι είναι η επιστροφή στην οικονομική σταθερότητα και σε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης που σε συνδυασμό με την αύξηση του τουρισμού και την προσέλκυση ξένων επενδυτών στη χώρα έχουν δώσει ισχυρή ώθηση στην αγορά συμβάλλοντας σημαντικά στην αύξηση του ενδιαφέροντος για ακίνητα συμπαρασύροντας και τις τιμές. Παράλληλα, φαίνεται ότι η ανοδική τάση των τιμών και της ζήτησης έχει αντοχές, καθώς η Ελλάδα ως δημοφιλής τουριστικός προορισμός προσελκύει εκατομμύρια επισκέπτες κάθε χρόνο, καθιστώντας τον τομέα του real estate ιδιαίτερα ελκυστικό για επενδύσεις σε ακίνητα με σκοπό την αγορά κατοικίας κατά τη συνταξιοδότηση, την αγορά εξοχικής κατοικίας ή για επενδυτικούς λόγους.
Ακίνητα: Πόσο κοστίζει το τετραγωνικό σε νεόδμητα και παλαιότερα σπίτια
Τα ακριβότερα ακίνητα, σε όρους μέσων τιμών πώλησης, βρίσκονται στον ευρύτερο χώρο της Αθήνας. Συγκεκριμένα, στον Νομό Αττικής καταγράφηκε αύξηση στις τιμές των νεόδμητων ακινήτων ηλικίας έως 5 ετών κατά μέσο όρο 10,6% και στα παλαιότερα ηλικίας άνω των 5 ετών η αύξηση ανήλθε κατά μέσο όρο στο 13,1%.
Κέντρο Αθήνας: Στα νεόδμητα ακίνητα έως 5 ετών παρατηρήθηκε αύξηση 4,9% διαμορφώνοντας τη μέση τιμή πώλησης στα 3.439 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η ανηφόρα στις τιμές ήταν αναμενόμενη και αποδίδεται στην αύξηση των τιμών σε όλες τις περιοχές του κέντρου, με τις μεγαλύτερες αλλαγές να σημειώνονται στην περιοχή Αμπελοκήπων και στου Ζωγράφου. Παράλληλα, καταγράφηκε σημαντική αύξηση 9,9% στα ακίνητα ηλικίας 5 ετών και άνω, με τη μέση τιμή πώλησης να διαμορφώνεται στα 2.299 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Σύμφωνα με τις αγοραπωλησίες του δικτύου της RE/MAX Ελλάς, η μεγαλύτερη μεταβολή τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο σε ακίνητα ηλικίας άνω των 5 ετών καταγράφεται στην Αθήνα, στις περιοχές Ζωγράφου και Χίλτον.
Βόρεια προάστια: Τόσο τα νεόδμητα όσο και τα μεταχειρισμένα ακίνητα παρουσιάζουν ακόμη μεγαλύτερες αυξήσεις σε σχέση με το 2022. Συγκεκριμένα στα νεόδμητα καταγράφεται μέση αύξηση 7,6% και στα παλαιότερα κατά 11,4%. Αυτό είχε σαν αποτέλεσμα οι μέσες τιμές να διαμορφώνονται στα 4.255 ευρώ και 2.828 ευρώ αντιστοίχως.
Νότια προάστια: Υψηλές τιμές και πολύ σημαντικές αυξήσεις στα νεόδμητα ακίνητα κατά 15,8% σε μέσο όρο. Συγκεκριμένα, τη μεγαλύτερη αύξηση ανά τετραγωνικό παρουσίασαν οι περιοχές Βάρης, Γλυφάδας και Ελληνικού. Στα παλαιότερα ακίνητα, η άνοδος τιμών είχε μέσο όρο 17,2%. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις στις τιμές των αγοραπωλησιών παρατηρήθηκαν σε Βάρη, Βούλα και Ελληνικό.
Δυτικά προάστια: Σημειώθηκε ισχυρή άνοδος τιμών το 2023, όπου η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ήταν 20,1% στον μέσο όρο των παλαιότερων ακινήτων, με τη μεγαλύτερη άνοδο να παρατηρείται στο Ηράκλειο και στη Νέα Ιωνία και τη μέση τιμή ανά τετραγωνικό να διαμορφώνεται σε 1.561 ευρώ. Στα νεόδμητα η μέση τιμή ανά τετραγωνικό φτάνει τα 2.675 ευρώ, δηλαδή 17,3% υψηλότερα από το 2022.
Πειραιάς: Ισχυρή παραμένει και η δυναμική στον Πειραιά και στις γύρω περιοχές, στα νεόδμητα ακίνητα η μέση τιμή διαμορφώθηκε στα 3.303 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα παλαιότερα 2.490 ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 9,8% και 9,9% αντιστοίχως.
Υπόλοιπο Αττικής: Σημαντική η προοπτική ανάπτυξης καθώς το ενδιαφέρον είναι αρκετά ζεστό, με αποτέλεσμα να βλέπουμε αύξηση τιμών 7,4% στα νεόδμητα ακίνητα, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 2.900 ευρώ ανά τετραγωνικό και στα μεταχειρισμένα 12,7% με τη μέση τιμή να ανέρχεται στα 1.850 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Ζήτηση
Συνολικά για την Αττική, η έρευνα έδειξε ότι οι τιμές στα παλαιότερα ακίνητα είχαν μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με την αύξηση τιμών στα νεόδμητα, συγκριτικά με το 2022. Τα παλαιότερα είναι περισσότερα και συνήθως φθηνότερα, οπότε έχουν και μεγαλύτερη ζήτηση. Τα νεότερα και ακριβότερα συνήθως απευθύνονται σε υποψήφιους αγοραστές με μεγαλύτερες οικονομικές δυνατότητες από τους περισσότερους.
Θεσσαλονίκη
Στο ιστορικό κέντρο και στο Φάληρο οι μεγαλύτερες αυξήσεις
Ισχυρή ήταν και η άνοδος τιμών στον Νομό Θεσσαλονίκης. Η μέση τιμή πώλησης νεόδμητων έφτασε στα 2.449 ευρώ ανά τ.μ. παρουσιάζοντας αύξηση 9,6% και στα μεγαλύτερης ηλικίας ακίνητα στα 1.690 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή 12,6% υψηλότερα. Με εξαίρεση την ανατολική πλευρά της πόλης, σε όλες τις υπόλοιπες περιοχές οι μεγαλύτερες αυξήσεις σημειώθηκαν σε ακίνητα ηλικίας από 5 ετών και άνω. Σε ανάλυση ανά περιοχή, βλέπουμε ότι στο κέντρο της πόλης στα μεταχειρισμένα ακίνητα η μέση τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 11,7% για να διαμορφωθεί σε 2.528 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σύμφωνα με τους μεσίτες, άξιο αναφοράς είναι το γεγονός ότι οι μεγαλύτερες αυξήσεις παρατηρήθηκαν κυρίως στο ιστορικό κέντρο και στην περιοχή του Φαλήρου. Στα νεόδμητα καταγράφεται αύξηση κατά 9% με τη μέση τιμή πώλησης να διαμορφώνεται σε 3.522 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Διαφοροποιήσεις
Επιπλέον, αντίστοιχες διαφοροποιήσεις στις τιμές, παρατηρήθηκαν στη βόρεια και στη δυτική πλευρά της πόλης. Στα δυτικά της Θεσσαλονίκης καταγράφηκε κατά μέσο όρο αύξηση 14,2% στα ακίνητα ηλικίας άνω των 5 ετών, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις στις τιμές να παρατηρούνται σε Σταυρούπολη και Ωραιόκαστρο. Στα νεόδμητα η μέση αύξηση ήταν 7,1% συγκριτικά με το 2022. Στα ανατολικά, η μέση τιμή πώλησης νεόδμητων ακινήτων ανήλθε στα 2.556 ευρώ, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις -κοντά στο 20%- να παρατηρούνται στην περιοχή του Πανοράματος. Στα παλαιότερα ακίνητα, η μέση τιμή διαμορφώθηκε στα 1.636 ευρώ, δηλαδή 10,9% υψηλότερα από την προηγούμενη χρονιά.
Με σειρά υψηλότερων μέσων τιμών ανά τ.μ. βλέπουμε ότι πρώτη με διαφορά είναι η Παλιά Παραλία με 6.200 ευρώ στα νεόδηματα και 5.400 ευρώ στα παλαιότερα. Ακολουθεί η Νέα Παραλία με 4.600 ευρώ και 3.300 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ την ακριβότερη τριάδα της πόλης συμπληρώνει το ιστορικό κέντρο με 4.300 ευρώ και 2.950 ευρώ.
Στον αντίποδα, τις χαμηλότερες τιμές βλέπουμε στους Αμπελόκηπους με 1.627 ευρώ και 1.220 ευρώ, στο Κορδελιό με 1.787 και 1.000 ευρώ, ενώ η τρίτη φθηνότερη περιοχή είναι η Σταυρούπολη με 1.800 ευρώ ανά τ.μ. στα νεόδμητα και 1.180 ευρώ στα άνω των 5 ετών.
«Πρωταθλήτρια» η Μύκονος με 8.200 ευρώ ανά τ.μ.
Σε ανάπτυξη βρίσκεται το σύνολο της αγοράς ακινήτων και όχι μόνο τα μεγάλα πληθυσμιακά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, ειδικά στις μεγάλες πόλεις της περιφέρειας και ακόμη περισσότερο στα μέρη υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος, παρατηρήθηκαν εξίσου σημαντικές αυξήσεις και στα νεόδμητα ακίνητα και στα παλαιότερα. Ειδικότερα, η μέση τιμή ανά τετραγωνικό στα ακίνητα έως 5 ετών διαμορφώθηκε στα 2.561 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και στα μεταχειρισμένα στα 1.635 ευρώ, που σημαίνει αύξηση κατά 13% και 13,5% αντιστοίχως.
Έλληνες και ξένοι
Παράλληλα, οι ειδικοί της αγοράς επισημαίνουν ότι σύμφωνα με την έρευνα, ο μεγαλύτερος όγκος αγοραστών ακινήτων προέρχεται από την Ελλάδα, ενώ οι ξένοι δεν περιορίζονται πλέον να αγοράσουν ακίνητα μόνο σε τουριστικά μέρη ή σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, αλλά έχουν επεκτείνει το ενδιαφέρον τους και σε άλλες περιοχές που δεν παρουσίαζαν μέχρι πρόσφατα έντονη ζήτηση. Το στοιχείο αυτό αποδεικνύει ότι το ελληνικό Real Estate είναι βασικός «παίκτης» στην παγκόσμια αγορά ακινήτων και συναγωνίζεται επάξια παραδοσιακές αγορές όπως η Ισπανία, η Πορτογαλία και η Ιταλία όσον αφορά στο ενδιαφέρον ξένων αγοραστών.
Δεδομένου ότι στη λίστα με τις υπό εξέταση 32 πόλεις της περιφέρειας υπάρχουν και τουριστικά μέρη μεγάλης διεθνούς προβολής, δεν παραξενεύει ότι στην τριάδα με τις πιο ακριβές περιοχές βρίσκεται στην κορυφή η Μύκονος με 8.200 ανά τ.μ. στα νεόδμητα και 6.800 ευρώ στα ακίνητα άνω της 5ετίας. Δεύτερη είναι η Πάρος με 5.000 ευρώ ανά τ.μ. στα νεόδμητα και 3.300 ευρώ στα παλαιότερα, ενώ οριακά τρίτη έρχεται η Σαντορίνη με 4.500 και 3.390 ευρώ.
Στην άλλη άκρη του φάσματος, η φθηνότερη πόλη είναι η Καρδίτσα με μέσο όρο τιμής ανά τετραγωνικό 1.345 ευρώ στα νεόδμητα και 650 ευρώ στα παλαιότερα ακίνητα. Ακολουθεί η Κατερίνη με 1.380 και 790 ευρώ, ενώ τρίτη φθηνότερη είναι η Σπάρτη με 1.500 ευρώ στα ακίνητα έως 5ετίας και 1.000 ευρώ στα υπόλοιπα. Αξίζει να αναφερθεί ότι οριακά τέταρτη έρχεται η Ξάνθη με επίσης 1.500 ευρώ στα νεόδμητα, αλλά με μ.ό. 1.100 ευρώ στα παλαιότερα ακίνητα.
Στοιχεία
Επιστρέφοντας στα στοιχεία της ΤτΕ, βλέπουμε ότι με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, αν και οι μεγαλύτεροι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές διαμερισμάτων καταγράφηκαν στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, οι υπόλοιπες πόλεις δεν έμειναν πολύ πίσω, καθώς ακολουθούν με επίσης ισχυρές αυξήσεις.
Συγκεκριμένα, οι μεγαλύτεροι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (16,2%), ακολουθούν στη δεύτερη θέση οι άλλες μεγάλες πόλεις με 14,5% (οι ελληνικές πόλεις εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης) και η Αθήνα, αν και πρώτη ακριβότερη σε μέσες τιμές πώλησης, είχε μόλις την τρίτη μεγαλύτερη αύξηση τιμών το 2023, με 13,7%.
Εκτός πόλεων, οι τιμές ακολούθησαν και εκεί με άνοδο, αλλά σαφώς ηπιότερη, στο 10,8%, κυρίως λόγω της χαμηλότερης ζήτησης. Γνώστες των εξελίξεων αναμένουν σημαντική βελτίωση στους δείκτες της περιφέρειας μετά το 2024, καθώς τα νέα όρια για τη λήψη της «Golden Visa» αναμένεται να οδηγήσουν αρκετούς ξένους επενδυτές εκτός μεγάλων πόλεων, ίσως και στην ανάπτυξη των λιγότερο γνωστών τουριστικών προορισμών.